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LES TAUX DES PRÊTS IMMOBILIERS CONTINUENT DE BAISSER

Selon l’observatoire Crédit Logement CSA du financement des marchés résidentiels, les taux des crédits immobiliers se sont établis en moyenne à 2,29% hors assurance. Les bons dossiers obtiennent des taux inférieurs sur cette durée, autour de 2,2% hors assurance, selon le courtier en crédit immobilier Cafpi.

Nous vivons dans un environnement de taux d’intérêt très bas, qui devraient le rester longtemps, du fait de la politique non conventionnelle de la Banque centrale européenne. Les taux de crédit immobilier, qui sont majoritairement à taux fixe en France, sont très liés aux taux longs des obligations d’Etat. Or l’OAT française à dix ans se situe désormais à un taux d’émission de 0,55% ! Son plus bas niveau depuis l’après-guerre. «Nous ne prévoyons pas d'augmentation des taux pour les durées moyennes sur le premier semestre, voire sur l’année», estime Thierry Bernard, président du courtier en crédit Empruntis.

Les candidats à l’emprunt bénéficient en outre de la concurrence entre les banques, qui cherchent à conquérir de nouveaux clients. L’année 2015 démarre ainsi avec des baisses dans la plupart des barèmes bancaires, constatés début février. La plupart des dossiers, qu’ils soient très bons ou moyens, bénéficient de ce mouvement baissier sur l’ensemble des durées.

Toutefois, les écarts de taux entre les durées moyennes et les durées longues se creusent depuis 2012.«Choisir une durée longue n'est pas sans impact pour les clients. Le risque de contentieux et le coût de la ressource impliquent une prime de risque supérieure qui creuse l’écart de taux», précise Thierry Bernard. Ainsi Empruntis constate que l'écart de taux entre le quinze ans et le vingt-cinq ans était de 0,33 point en moyenne jusqu’en 2009 et a atteint 0,75 point en 2014.

Aucune modification majeure n’est en revanche constatée sur les conditions d’emprunt. «Nous n’observons ni resserrement, ni assouplissement des conditions d’octroi», précise Hervé Hatt, président du courtier en crédit Meilleurtaux.com. «Les niveaux de taux permettent des gains étonnants pour les emprunteurs. Le coût du crédit, pour un emprunt moyen de 200.000 euros sur vingt ans, a perdu 30% en deux ans et 25% en une année», explique Hervé Hatt. «Ce qui représente aussi, pour une capacité d’emprunt de 1.000 euros, un gain de 13.000 euros entre janvier 2014 et janvier 2015, soit 5 m² de gagnés avec un prix au m² de 2.500 euros», ajoute Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com.

Ceux qui ont fait, il y a cinq ans par exemple, un emprunt immobilier à 4% sur vingt ans, c’est-à-dire à un taux de marché tout à fait raisonnable à ce moment là, peuvent comparer leurs mensualités à celles qu’ils obtiendraient s’ils faisaient l’opération aujourd’hui : elles seraient quasiment divisées par deux !

Pour ceux qui songent alors à renégocier leur crédit immobilier en cours, plusieurs conditions de base doivent toutefois être remplies. La première, c’est l’écart de taux. S’il n’y a pas un écart de taux d’au moins 1 point (de 4% à 3% par exemple), cela ne vaut pas le coup, car il faut couvrir les pénalités de remboursement anticipé qui peuvent aller jusqu’à six mois d’intérêts, plafonnés à 1%, 2% ou même 3% du capital restant dû, selon les réseaux bancaires. Et il faut couvrir aussi les frais de dossier que va engendrer le nouveau crédit avec son nouveau taux et sa nouvelle durée. Il vaut mieux en outre se situer dans la première moitié du remboursement en cours, car c’est la période où les intérêts pèsent le plus lourd dans les mensualités. Enfin, mieux vaut qu’il reste un minimum à rembourser en volume, plus de 70.000 euros par exemple, pour justifier le coût de l’opération.

Mais attention, l’opération n’est intéressante que si vous ne projetez pas de revendre le bien immobilier trop vite après, en tout cas pas dans les deux ans qui suivent. Car il vous faut un minimum de temps pour rentabiliser l’opération, c’est-à-dire récupérer son coût initial (pénalités, frais divers).